2025년 새 정부 출범과 함께 부동산 시장을 안정시키기 위한 다양한 세제 개편안이 시행되고 있습니다. 특히 부동산 거래와 보유, 양도 단계에서 적용되는 취득세, 보유세, 양도소득세는 많은 국민들의 실질적인 재정 부담과 직접적으로 연결되어 있어 큰 관심을 받고 있습니다. 이번 글에서는 2025년 현재 시행 중이거나 예정된 부동산 관련 세금 변화 내용을 중심으로, 개편의 핵심과 그 영향을 상세히 분석해봅니다.
취득세 개편: 생애최초·무주택자 감면 확대
2025년 취득세 개편의 핵심은 실수요자에 대한 세부담 완화입니다. 특히 생애최초 주택 구입자, 무주택 실수요자를 중심으로 한 감면 혜택이 대폭 확대되었습니다. 이는 청년층과 신혼부부, 중산층의 내 집 마련 진입장벽을 낮추는 데 중점을 둔 정책입니다.
기존에는 생애최초 주택 구입 시 일정 요건 하에 취득세율이 1.1% 또는 1.3%로 감면되었지만, 2025년부터는 주택가액 6억 원 이하 주택을 생애 최초로 구입하는 경우, 취득세를 0.5%로 낮추는 특별 감면 제도가 도입되었습니다. 해당 제도는 소득 요건 없이 적용되기 때문에 청년과 신혼부부뿐 아니라 일반 무주택 실수요자에게도 폭넓게 혜택이 주어집니다.
또한, 지방세법 개정을 통해 각 지자체가 탄력적으로 감면율을 결정할 수 있는 권한이 확대되어, 지역별로 추가적인 세제 인센티브를 제공할 수 있는 구조도 마련되었습니다. 일부 지자체에서는 전입 조건을 만족할 경우 1년간의 취득세 전액 환급 또는 추가 감면을 제공하고 있어 주거이동에 따른 유인을 강화하고 있습니다.
다만 다주택자의 경우에는 여전히 중과세율이 유지되고 있습니다. 2주택자는 최대 8%, 3주택 이상 보유 시에는 12%의 중과세율이 적용되어 실수요 중심 정책 기조가 유지되고 있습니다. 정부는 실수요자와 투기 목적의 구입을 명확히 구분하고, 정책의 형평성과 실효성을 동시에 추구하고자 하는 방향을 보이고 있습니다.
보유세 개편: 공정시장가액비율 인하, 1주택자 세부담 감소
보유세는 매년 6월 1일 기준 부동산을 소유한 자에게 부과되는 세금으로, 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉘며, 2025년에는 이 두 세금 모두 실수요자 중심으로 개편되었습니다. 특히, 1주택자의 세부담을 줄이기 위한 조치가 전년 대비 더욱 강화되었습니다.
먼저, 공정시장가액비율이 기존 100%에서 80%로 하향 조정되었습니다. 이 비율은 과세표준을 산정할 때 활용되는 지표로, 공시가격이 10억 원인 주택이라 하더라도 실제 과세 기준은 8억 원으로 줄어드는 효과를 냅니다.
또한, 1세대 1주택자에 대한 종부세 기본공제 한도가 상향되었습니다. 기존에는 공시가격 12억 원까지 비과세 대상이었으나, 2025년부터는 15억 원까지 비과세로 확대되었습니다. 이에 따라 수도권 아파트를 보유한 장기 거주 고령자들의 세금 부담이 크게 줄어들 전망입니다.
재산세의 경우에도 고령자 및 장기 보유자에 대한 세액 공제율이 확대되었습니다. 60세 이상, 5년 이상 보유한 1주택자는 최대 80%까지 세액공제가 가능하며, 이 제도는 세부담을 실질적으로 줄이는 데 기여하고 있습니다.
반면, 다주택자와 고가 주택 보유자에 대한 보유세율은 현행 유지 또는 일부 강화되었습니다. 이는 다주택 보유를 억제하고 주택의 실거주 목적 보유를 유도하는 정책 방향에 따른 것입니다. 정부는 투기 수요를 억제하면서 실수요자 중심의 보유세 체계를 구축하고자 하고 있습니다.
양도세 개편: 장기보유자 중심 감면, 다주택자 규제 유지
2025년 양도소득세 개편은 ‘정상적 거래에 대한 과세 부담 완화’를 기조로 하고 있으며, 특히 장기보유 1주택자에 대한 혜택이 크게 강화되었습니다. 반면 다주택자의 양도세 중과세는 유지되어, 실수요자 중심의 기조는 계속 이어지고 있습니다.
가장 큰 변화는 장기보유특별공제 제도의 확대입니다. 기존에는 10년 이상 보유 시 최대 80%의 공제가 가능했지만, 2025년부터는 1세대 1주택자가 거주 요건을 충족할 경우 최대 100%까지 공제가 가능하도록 개편되었습니다. 단, 이는 실거주 기간이 일정 이상일 경우에만 해당되며, 거주 요건을 충족하지 않으면 기존 80% 상한이 그대로 적용됩니다.
또한 양도세 비과세 기준 금액이 상향되었습니다. 기존 9억 원 이하의 1세대 1주택에 대해서만 비과세였던 기준이, 2025년부터는 12억 원 이하로 확대되어 수도권 중위 수준 아파트를 보유한 실수요자의 절세 혜택이 더욱 커졌습니다.
한편 다주택자에 대한 양도세 중과세율은 유지되고 있습니다. 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자의 경우 기본 세율 외에 20~30%의 추가 세율이 적용되며, 주택 수 줄이기를 유도하는 정책 기조가 이어지고 있습니다. 다만, 일시적 2주택자에 대한 비과세 요건 완화가 병행되어 실거주 목적으로 일시적인 중복 보유가 불가피한 경우에는 유연하게 적용되고 있습니다.
양도세 개편은 시장의 매물 유도를 통해 공급을 확대하려는 목적도 함께 담고 있어, 보유세 완화와 동시에 거래 활성화를 위한 유인책으로 작용하고 있습니다. 단순히 세금 혜택 제공이 아니라, 정책의 흐름 속에서 주택시장 정상화라는 목표가 전제되어 있음을 주목할 필요가 있습니다.
2025년 부동산 세제 개편은 실수요자 중심의 세 부담 완화, 투기 억제, 시장 정상화라는 세 가지 키워드를 중심으로 전개되고 있습니다. 취득세는 생애최초 구입자를 중심으로 대폭 감면되었고, 보유세는 1주택자 보호 기조가 강화되었으며, 양도세는 장기보유 실거주자에게 큰 혜택이 돌아가도록 설계되었습니다.
이러한 제도들은 단순한 감세나 증세의 문제가 아니라, 주거 목적과 실수요 중심 정책 방향에 부합하는 세금 구조 개편이라는 점에서 의미가 깊습니다. 무주택자, 1주택자라면 본인의 조건에 따라 세제 혜택을 최대한 활용할 수 있는 기회를 전략적으로 준비해야 할 때입니다. 국세청 및 국토교통부의 정책 공지사항을 수시로 확인하고, 세무사 또는 공인중개사의 상담을 통해 개인별 절세 전략을 세워보는 것을 추천드립니다.